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划重点!《珠海经济特区物业管理条例实施细则》政策解读来啦

  

    日前,酝酿已久的《珠海经济特区物业管理条例实施细则》(以下简称《实施细则》)正式获茗彩人民政府印发实施。《实施细则》的颁布出台,为我市物业管理活动中存在的一些焦点、热点问题提供相应的解决依据,并将进一步建立健全我市物业管理长效工作机制。
  《实施细则》实施期限为5年
  (3月15日至2024年3月14日)
  《实施细则》内容共有六章94条
  部分亮点如下:
  
  亮点1:连续拖欠物业费?不得成为业委会委员候选人  
  在设立业主大会、选举业主委员会过程中,运作流程或监督指导程序稍微模糊不清,都极易引发纠纷。为此,《实施细则》详细规范了业主大会筹备、业主委员会委员选举、委员资格审核、异议处理、工作职责、责任承担、违规行为处理等一系列细节性问题,形成整套完备且标准的工作流程。



  根据《实施细则》,符合设立业主大会条件的,镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内,指导业主成立业主大会筹备组。筹备组成员为七人以上十五人以下单数,由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成,其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。
  此外,《实施细则》提出,自《珠海经济特区物业管理条例》实施之日起,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,不得成为业主委员会委员候选人。在《珠海经济特区物业管理条例》实施前,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,在选举前补缴的可以成为业主委员会委员候选人。
  亮点2:“老赖”物业要收物业费?业主可以拒绝 



  《实施细则》提出,物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业。
  物业服务合同的权利义务终止,物业服务企业应当退出物业管理区域。原物业服务企业未及时退出物业管理区域,经业主大会授权,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。
  物业服务合同权利义务终止后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料,物业服务企业拒绝退出、移交资料,并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的,业主有权拒绝。
  亮点3:旧物管退出有规可依,欠费也能收回   
  以往,旧物业公司之所以不愿意主动撤场让渡给新物业公司,主要是因为服务期间遭到业主欠费的情况,使得交接过程产生矛盾,业主与新旧物业都成为输家。
  针对这一情况,《实施细则》对物业交接各主体的义务与权利作了明确规定。物业服务企业退出时,应当依法向业主、业主委员会移交其合法占有的资料和财物,并配合新聘物业服务企业做好交接工作。合同未解除前,物业服务企业应当继续按照合同约定进行服务,业主应当按时交纳物业服务费用至合同解除之日。
  新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠交物业服务费用提供帮助;原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用,也可以自行收取,但不得影响业主的正常生活、工作秩序。原物业服务企业采用酬金制收费的,业主委员会可以聘请专业审计机构进行财务审计,原物业服务企业应当配合。针对业主委员会未成立、不能履行职责或拒不履行职责的情形,原物业服务企业可以在业主代表和镇街的指导和监督下,与新聘物业服务企业自行办理交接、查验手续。   
  亮点4:物业服务企业选聘,业委会违法也将被处理
  业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构通过物业管理招标投标等平台,以招标方式选聘物业服务企业,应当将招标方案交由业主大会审议通过,并按招标投标程序进行。、
  区物业管理行政主管部门、镇政府、街道办应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。
  业主委员会有下列情形之一的,区物业管理行政主管部门会同镇政府、街道办组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:(一)有超越职权、违反法律、法规的行为,严重侵害业主合法权益的;(二)有严重影响社区安定和社会稳定行为的;(三)对物业管理行政主管部门发现并责令改正的违法行为拒不改正的。
  亮点5:业委会费用可以委托专业机构监督
  业主大会、业主委员会及业主监事会的工作经费由全体业主承担。业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、管理、使用办法由业主大会决定,可以从合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益中列支。
  经管理规约或者业主大会议事规则约定,业主委员会应当委托专业机构对下列事项进行审计:(一)物业专项维修资金的筹集、使用;(二)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的使用、分配;(三)业主大会、业主委员会以及业主监事会工作经费收支;(四)业主委员会主任任期内的经济责任;(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他审计事项。    
  亮点6:物业企业有了退出机制,同时建立物业企业应急库
  物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业,经业主大会会议表决同意续聘的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将业主大会会议的决定书面告知原物业服务企业。



  镇街应当通知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依法选聘新的物业服务企业。物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,镇街应当依法确定应急物业服务企业。
  原物业服务企业未及时退出物业管理区域,经业主大会授权,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。
  此外,《实施细则》提出,市物业主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则,建立物业服务企业应急预选库。出现下列情形之一的,可以由镇街在物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务,并签订应急物业服务合同。

相关文档:

茗彩人民政府关于印发珠海经济特区物业管理条例实施细则的通知
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